أظهر تقرير لمرصد العمران هيمنة القطاع الخاص غير الرسمي على سوق الإسكان في مصر خلال عام 2022-2023، حيث استحوذ على 82% من الوحدات السكنية التي تم بناؤها، في مقابل 9.1% للقطاع العام، و8.8% فقط للقطاع الخاص الرسمي، وهو ما يعكس تزايد اعتماد المواطنين على البناء غير المرخص لمواجهة أزمة الإسكان وارتفاع الأسعار.
واعتمد المرصد، وهو مشروع تابع لشركة عشرة طوبة للدراسات والتطبيقات، في تقريره "من يبني الإسكان في مصر 2023"، على أنشطة القطاعات الرئيسية الثلاثة التي تقوم بالبناء؛ القطاع الخاص غير الرسمي، أي المباني المخالفة، والقطاع الخاص الرسمي، الذي تحصل وحداته على رخصة بناء، والقطاع العام، وجمع التقرير في تحليله بين بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء عن القطاعين الرسميين، وبيانات وزارة الكهرباء عن عدد الاشتراكات المنزلية السنوية.
وحسب التقرير شُيِّدت خلال عام 2022-2023 حوالي 1.3 مليون وحدة سكنية بزيادة 21% عن 2020-2021، لافتًا إلى أنه "أعلى معدّل إنتاج خلال السنوات الخمس الأخيرة".
ولفت المرصد إلى أن انتعاش الإنتاج جاء نتيجة لانتعاش القطاع الخاص غير الرسمي فقط، الذي قفز إنتاجه بـ27% عن السنة الماضية، بينما ارتفع القطاع الخاص الرسمي بشكل ضئيل بنسبة 3%، كما كان الانخفاض الوحيد للقطاع العام بنسبة 6%، و"رغم هذا الانخفاض، ظل إنتاج القطاع العام أعلى من القطاع الخاص الرسمي للسنة الثانية على التوالي، ما يشير إلى أن الحكومة أصبحت المُنتج الرائد للوحدات السكنية الرسمية".
وأشار التقرير إلى أن مصر لا تحتاج هذا الكم من المساكن التي يتم بناؤها كل سنة، موضحًا أن المسؤولين يكررون الاحتياج إلى بناء مزيد من الوحدات السكنية كل سنة لمواكبة النمو السكاني للبلاد، وكذلك يؤكد عديد من المطورين العقاريين على كون العقار ملاذًا آمنًا لمدخرات السكان بناءً على هذا الاحتياج المحوري للسكن.
ولفت إلى أن جميع هذه الآراء تستند إلى بيانات السوق الرسمية، أي ما يقوم ببنائه القطاع الخاص الرسمي، الذي تحظى وحداته برخص بناء، وعلى القطاع العام الحكومي، ولكن لا يؤخذ في الاعتبار حجم إنتاج القطاع الخاص غير الرسمي من المساكن، الذي يجمع بين البيوت الريفية المتواضعة التي تبنى في ريف مصر، والعمارات والأبراج التي يقوم ببنائها المقاولون والمطورون بالمدن بالمخالفة لقانون البناء.
وقال الباحث الرئيس ومدير مرصد العمران يحيى شوكت في بيان لمرصد العمران، أول أمس، اطلعت المنصة عليه، إن إنتاج المساكن فاق عدد الزيجات الجديدة في ثلاث من السنوات الخمس الماضية، بمتوسط 22% زيادة من عدد الوحدات عن عدد الزيجات، أو نحو 227 وحدة فائضة سنويّا.
وأضاف أن أعداد الزيجات السنوية لا تمثل مؤشرًا مباشرًا على الاحتياج إلى السكن في سنة الزواج لأن عملية البحث للشراء، أو البناء تأخذ عدة سنوات قبل الحدث. كما أن عددًا من الزيجات يعتمد على مساكن جاهزة بالفعل وفي حوزة أهل أحد الزوجين، كما تقوم قلة قليلة بالاستئجار وليس الشراء "لذا يعد مؤشر الزيجات مؤشرًا غير مباشر للاحتياج، أو ما يسميه المطورون بالطلب، في غياب دراسات مختصة عنه"، حسب شوكت.
ويعود انتعاش القطاع الخاص غير الرسمي، حسب التقرير، إلى اللجوء المتزايد للفقراء ومحدودي الدخل إلى المساكن غير الرسمية لتحقيق احتياجهم إلى السكن، في ظل الارتفاع المضطرد لأسعار السكن الرسمي، الخاص والحكومي أيضًا.
وسلَّط التقرير الضوء على "توسع غير مسبوق في بناء الحكومة للإسكان الاستثماري بتخطي مشاريع الإسكان الحكومي الاستثمارية حصة الإسكان الاجتماعي خلال سنة 2022-2023 لأول مرة في التاريخ".
